Publikacje

Artykuły



Podział majątku wspólnego a podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości

Podział majątku wspólnego małżonków następuje w drodze rozwodu, bądź umownego zniesienia wspólności. Do dnia ustania wspólności małżonkowie są współwłaścicielami całego majątku dorobkowego na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej, w której to nie mają określonych udziałów. W momencie ustania tejże wspólności, stają się oni współwłaścicielami w częściach ułamkowych i mają, co do zasady, równe udziały w całym dorobku.

W rzeczywistości jednak sprawa jest o wiele bardziej skomplikowana, gdyż podział przeważnie nie jest równy i ekwiwalentny w naturze oraz często towarzyszą mu spłaty i dopłaty. Gdy w grę wchodzi nieruchomość, zazwyczaj przyznaje się ją jednemu z małżonków z jednoczesnym obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego. Z kolei przyznanie jednej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego stanowi nabycie tej rzeczy, a to, z czego nie wszyscy zdają sobie sprawę, sprawia, że ewentualna przyszła sprzedaż tej nieruchomości będzie wiązała się co do zasady z obowiązkiem zapłaty podatku.

 

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Podatek, o którym mowa to podatek dochodowy od osób fizycznych. Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jednolity: Dz. U. z 2016 roku, nr 2032 ze zm.) płaci się go w przypadku uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Oznacza to, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nabytej na drodze podziału majątku wspólnego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego, który wynosi co do zasady 19% podstawy opodatkowania.

Należy pamiętać, że podatek ten obliczany jest od dochodu. Oznacza to, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia pomniejszony o koszty odpłatnego nabycia pomniejsza się także o koszty uzyskania przychodu. Do kosztów uzyskania przychodu można zaliczyć udokumentowane nakłady, poniesione przed sprzedażą, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania. Co ważne, wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych, warto więc zadbać o dokumentację ewentualnych remontów i innych zmian wprowadzanych w nieruchomości.

Powyższa regulacja nie oznacza jednak, że będziemy musieli zapłacić podatek od całości ceny nieruchomości nabytej w drodze podziału majątku wspólnego, o czym poniżej.

 

Generalna zasada liczenia wartości podatku

Do dokonania powyższego wyliczenia konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie daty, od której należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, gdyż może się okazać, że podatek dochodowy będzie płacony co do zasady tylko od połowy wartości nieruchomości. Dzieje się tak z uwagi na fakt, że małżonek, który otrzymuje nieruchomość na własność w wyniku podziału, był już jej właścicielem w 1/2 od momentu wspólnego nabycia lub wybudowania. Wtedy często okazuje się, że od tego momentu do momentu sprzedaży nieruchomości upłynęło ponad 5 lat i zbycie nieruchomości do wysokości udziału, jaka przysługiwała mu dotychczas, będzie całkowicie zwolnione z podatku dochodowego. Natomiast nabycie pozostałej 1/2 nieruchomości należącej wcześniej do małżonka dokonało się w wyniku podziału majątku wspólnego, co nastąpiło wraz z datą podziału tego majątku, jeżeli więc od tej daty minęło mniej niż 5 lat, trzeba będzie uiścić podatek, ale tylko do wysokości nabytego udziału. Obliczając termin należy również pamiętać, że lata podatkowe, to nie to samo, co lata kalendarzowe. Pierwszy rok podatkowy to rok następny po roku nabycia, co oznacza, że od nieruchomości nabytych w 2016 roku 5 lat podatkowych minie dopiero po dniu 31 grudnia 2021 roku.

Warto tutaj również zaznaczyć, że wartość udziału w nieruchomości wylicza się na podstawie cen rynkowych na dzień podziału majątku dorobkowego małżonków.

 

Kontrowersyjna kwestia momentu „nabycia” nieruchomości

W orzecznictwie, doktrynie, a także indywidualnych interpretacjach podatkowych niezwykle kontrowersyjnym zagadnieniem jest określenie momentu nabycia nieruchomości w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 roku o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z jednego ze stanowisk wynika, iż nabycie nieruchomości następuje, nie z momentem dokonania podziału majątku, a już z momentem faktycznego nabycia nieruchomości przez małżonków (tak przykładowo orzekł Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 3 listopada 2011 roku, sygn. akt I SA/Wr 1215/11). Jest to oczywiście korzystna interpretacja dla podatników. Można się spotkać także z innym twierdzeniem, zgodnie z którym dopiero z chwilą podziału majątku drugi małżonek nabywa tę część nieruchomości, która przypada mu ponad udział w majątku wspólnym – tak przykładowo orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 9 kwietnia 1997 roku, sygn. akt I SA/Kr 35/97.

Jak wynika z doktryny (Bartosiewicz A., Kubacki R., Komentarz do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, LEX, 2015), mając na względzie charakter wspólności ustawowej małżeńskiej, za słuszny należy uznać pogląd, zgodnie z którym nabycie liczy się już od momentu faktycznego nabycia nieruchomości przez małżonków, a nie z momentem dokonania podziału majątku. Tak więc data podziału majątku, zgodnie z tak przyjętym stanowiskiem, nie będzie miała znaczenia. Istotna będzie data nabycia składnika majątku do majątku wspólnego małżonków. Jest to dominujące stanowisko doktryny, co nie oznacza, że organy podatkowe nie będą miał innego stanowiska w sprawie.

Nie mamy do czynienia z nabyciem (od którego należałoby liczyć okres 5-letni) w rozumieniu komentowanych przepisów w sytuacji, gdy dany przedmiot „migrował” pomiędzy majątkiem wspólnym oraz majątkiem odrębnym małżonków na podstawie umów majątkowych małżeńskich. Jak wskazał Wojewódzki Sąd Apelacyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 19 listopada 2013 roku, sygn. akt I SA/Rz 949/13, zawierane po 1991 roku przez skarżącą małżeńskie umowy majątkowe, na podstawie których dokonywano objęcia, a następnie wyłączenia z wspólności majątkowej nieruchomości, nie mieściły się w pojęciu nabycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie miały wpływu na powstanie obowiązku podatkowego w tym podatku.

 

Ulga mieszkaniowa

Istotny z punktu widzenia osoby sprzedającej nieruchomość jest art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe. Udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Oznacza to, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości będą zwolnione od opodatkowania, jeżeli w ciągu dwóch lat podatkowych będą one w całości wydane na własne cele mieszkaniowe sprzedającego. Zgodnie z przepisami ustawy wydatkami na cele mieszkaniowe, które uprawniają do skorzystania ze zwolnienia są w szczególności: nabycie nieruchomości mieszkaniowej, nabycie nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod budowę budynku mieszkaniowego, budowa, rozbudowana, nadbudowa, remont, modernizacja własnej nieruchomości mieszkaniowej, bądź spłata kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele określone powyżej.

Pomimo dwóch lat podatkowych na wydanie środków po sprzedaży nieruchomości należy pamiętać o złożeniu PIT-39 do dnia 30 kwietnia roku kolejnego, na podstawie którego zawiadomiony zostanie Urząd Skarbowy o chęci skorzystania z tego zwolnienia. Sprzedając nieruchomość w roku 2017 deklarację PIT-39 składamy do dnia 30 kwietnia 2018 roku, a wydatki na nowy cel mieszkaniowy możemy zrealizować do dnia 31 grudnia 2019 roku.

Marcin Wika – Radca Prawny

Kancelaria CSW Więckowska i Partnerzy Radcy Prawni