Link do ustawy, na podstawie której dochodzi do przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności:
http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20180001716/U/D20181716Lj.pdf
1. Zakres przedmiotowy i opłata:
Przekształcenie dotyczy wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Grunty zabudowane są wyłącznie budynkami:
1) mieszkalnymi jednorodzinnymi lub
2) mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne lub
3)powyższe budynki, wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.
Przekształcenie wiąże się z opłatą przekształceniową na rzecz dotychczasowego właściciela. Są dwie opcje dokonania opłaty. Pierwsza to opłata rozłożona na najbliższe 20 lat. Każdy, kto wybierze tę opcję, przez 20 lat raz na rok będzie wpłacał tyle, ile wyniosła jego ostatnia opłata za użytkowanie wieczyste..
Wysokość opłaty jest równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Opłata jest wnoszona przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia. Czyli co do zasady, opłata ta wynosić będzie dwudziestokrotność dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego.
Można też zapłacić całą kwotę naraz - to druga opcja. W tym przypadku można liczyć na bonifikatę2. Bonifikata:
W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa, osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości:
1) 60% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie;
2) 50% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w drugim roku po przekształceniu;
3) 40% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w trzecim roku po przekształceniu;
4) 30% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w czwartym roku po przekształceniu;
5) 20% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w piątym roku po przekształceniu;
6) 10% – w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w szóstym roku po przekształceniu
WZÓR OBLICZANIA OPŁATY:
OPŁATA JEDNORAZOWA = LICZBA LAT POZOSTAŁYCH DO SPŁATY x OPŁATA ROCZNA – BONIFIKATA
W przypadku zaś gruntu stanowiącego własność samorządu terytorialnego, to same samorządy terytorialne (gminy, powiaty czy województwa) określają wysokość takiej ulgi.
Jeżeli na obszarze danej gminy obowiązuje uchwała rady gminy, określająca stawki procentowe bonifikaty od opłaty jednorazowej wyższe niż określone powyżej, wojewoda niezwłocznie, w drodze zarządzenia, podwyższa stawki procentowe bonifikaty, uwzględniając warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych wynikające z tej uchwały.
W Poznaniu np. uchwalono bonifikatę odnoszącą się do gruntów komunalnych w wysokości 75%. Jednocześnie bonifikata odnosząca się do gruntów będących własnością Skarbu państwa nie może być niższa.
Wiele gmin uzależniło bonifikatę od braku zaległości z różnych tytułów:
- opłat rocznych za użytkowanie wieczyste,
- podatku od nieruchomości,
- opłaty za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego (dotyczy sytuacji gdy z bonifikaty korzystasz w drugim i kolejnych latach po przekształceniu),
- czy z tytułu opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi,
Opłata może podlegać waloryzacji, nie częściej niż raz na 3 lata od dnia dokonania ostatniej waloryzacji.3. Odwołania:
Od decyzji organu pierwszego stopnia przysługuje odwołanie. W przypadku gruntów komunalnych będzie to SKO, w przypadku gruntów Skarbu Państwa będzie to wojewoda.
Jeżeli właściciel nieruchomości nie zgadza się z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty, może złożyć do właściwego organu, w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia zaświadczenia, wniosek o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji. W myśl dotychczasowych przepisów opłata roczna za użytkowanie wieczyste ustalana była poprzez pomnożenie wartości nieruchomości i przyjętej dla danego rodzaju nieruchomości stawki procentowej. Jej aktualizacja wynikała najczęściej ze zmiany wartości danej nieruchomości, rzadziej z powodu zmiany sposobu korzystania z nieruchomości.
Największy problem związany z opłatą roczną jest taki, iż samorządy i Skarb Państwa musiały zlecać wycenę nieruchomości specjalistom (rzeczoznawcom majątkowym), co w przypadku jednostek publicznych nie należy do najprostszych (gdyż wymaga formy przetargu). W praktyce skutkowało to z reguły rażąco niskim poziomem sporządzanych wycen, a czasami rzadkim inicjowaniem przez właściciela procedury aktualizacyjnej. Rzadka aktualizacja opłat, przy stałym wzroście wartości nieruchomości, prowadziła z kolei do tego, że użytkownicy wieczyści otrzymywali zawiadomienia o nawet kilkuset procentowym wzroście opłaty obowiązującej od następnego roku.
W myśl nowych przepisów mechanizm aktualizacji opłaty zostanie zastąpiony waloryzacją. Właściwy organ będzie mógł zmienić wysokość opłaty zgodnie ze wskaźnikiem zmian cen nieruchomości, właściwym dla danego typu nieruchomości w danym województwie, ogłaszanym co kwartał przez Główny Urząd Statystyczny. Przykładowo, dla lokali mieszkalnych w Wielkopolsce w I kwartale 2017 roku, wskaźnik ten wyniósł 100,2, co oznaczałoby wzrost opłaty o 0,2%.W przypadku jeśli dotychczasowy użytkownik wieczysty nie zgadza się z opłatą (sądzi, iż jest ona za wysoka) może wnioskować samodzielnie o aktualizację opłaty. Zawsze przysługuje mu w takim przypadku skarga do organu wyższego stopnia (SKO lub wojewoda). Oczywiście zawsze wiąże się to z kosztami procesowymi, jednak do chwili zastąpienia aktualizacji wyceny waloryzacją, jeśli udowodni podczas postępowania, iż opłata jest za wysoka – nieadekwatna do wartości nieruchomości – można uzyskać obniżenie opłaty na drodze procesowej.
Do czasu zakończenia postępowania ustalającego wysokość i okres wnoszenia opłaty, opłata wnoszona jest w wysokości wskazanej w zaświadczeniu, o którym mowa powyżej..
4. Wpis do KW:
Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, zwane dalej „zaświadczeniem”, wydawane przez:
1) starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej – w przypadku gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa;
2) dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektora oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują te podmioty;
3) odpowiednio wójta (burmistrza, prezydenta miasta), zarząd powiatu albo zarząd województwa – w przypadku gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego;
4) dyrektora Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji – w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje ten podmiot.
5. W przypadku przedsiębiorców:
Właściciel gruntu będący przedsiębiorcą, w odniesieniu do nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz. U. poz. 646, 1479, 1629, 1633 i 2212), z uwzględnieniem art. 14, może w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia złożyć właściwemu organowi oświadczenie o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres:
1) 99 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 1% albo
2) 50 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 2%, albo
3) 33 lat, licząc od dnia przekształcenia – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, wynosi 3%, albo
4) w którym suma opłat nie przekroczy wartości rynkowej nieruchomości stanowiącej podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2 – jeżeli stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, o której mowa w ust. 2, jest wyższa niż 3%.
6. Podsumowanie:
Zdecydowanie bardziej opłacalne jest wniesienie opłaty jednorazowej. W takim przypadku można zaoszczędzić od 98% do 60% kwoty, którą należy wpłacić nie korzystając z bonifikaty (co do zasady, trzeba wpłacać przez 20 lat opłatę w wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste). W przypadku gruntów będących własnością Skarbu Państwa bonifikata jest ustalona w ustawie, w zależności od tego , w jakim okresie uiści się opłatę będzie ona stosunkowo rosnąć (im szybciej tym więcej można zaoszczędzić). Jednocześnie zaznaczam, iż bonifikata Skarbu Państwa nie może być niższa niż ta ustalona przez radę gminy. Na gruntach gminnych bonifikatę ustalają same gminy (w Poznaniu jest to 75%)
W przypadku jeśli dotychczasowy użytkownik wieczysty nie zgadza się z opłatą (sądzi, iż jest ona za wysoka) może wnioskować samodzielnie o aktualizację opłaty. Zawsze przysługuje mu w takim przypadku skarga do organu wyższego stopnia (SKO lub wojewoda). Podstawą do jej zakwestionowania musiałyby być argumenty pokazujące, iż wzrost wartości nieruchomości został przyjęty na zbyt wysokim poziomie.
Kacper Skowron, Mariola Więckowska